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[중요-정책발표] 10.15 조정대상지역, 토지거래허가구역, 갭투자, 대출 축소

  • 2025년 10월 15일
  • 3분 분량


[신뢰받는 세금 전문가] - 선한세무회계입니다.


2025년 10월 15일, 정부는 부동산 정책을 기존 6.27 정책과 9.7 정책에 이어 추가로 발표하였습니다. 주택 수요 측면에서 과열 억제와 관리의 목적이 담겼습니다.







공급 계획을 발표한 지 약 한 달 만에 수요 측면에서의 각종 규제 정책이 나오게 되었습니다. 이번 글에서는 10.15 부동산 정책의 내용을 분석하고, 핵심 내용을 알기 쉽게 정리하겠습니다.











  • 부동산 정책 현황


▶ 1차 (2025년 6월 27일) : 주택담보대출 6억원으로 한도 제한, 수도권 생애최초 주담대에서 전입의무 등


▶ 2차 (2025년 9월 7일) : 주택 공급계획, 규제지역의 LTV를 축소, 주택임대사업자의 사업자대출 제한 등


▶ 3차 (2025년 10월 15일) : 규제지역 신규 지정(청약·대출·세금에 영향), 토지거래허가구역 신규 지정(갭투자를 차단), 주담대 한도 축소 등




  • 규제지역 지정


1. 지정 현황


- 조정대상지역과 투기과열지구로는 서울 전체 지역과 경기도 12개의 지역으로 설정되었습니다.

*기존에 지정되어 있었던 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구는 지정 유지됩니다.


- 대상지역 : 서울특별시 전체, 경기도 12개 지역[과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시]


- 적용시기 : 2025년 10월 16일



2. 조정대상지역


- 조정대상지역은 청약과 대출, 세금에 영향을 주게 되는데요. 특히 취득세와 양도세 측면에서 부담이 커질 수 있으니 유의하여야 하겠습니다.


- 예를 들어, 1세대가 조정대상지역에 있는 두번째 주택을 취득할 때에는 취득세가 8% 이상으로 중과됩니다. (비조정대상지역은 1%~3% 세율로 과세됩니다)


- 취득 시점에 조정대상지역에 해당하는 경우에는, 1세대 1주택의 양도소득세 비과세를 위해서는 보유기간 2년과 함께 거주기간으로 2년 이상 요건이 필요하게 됩니다.



3. 투기과열지구


투기과열지구로 지정되는 경우 주로 대출과 청약에서 규제가 있습니다.


- 주택구입목적 주택담보대출에 있어서, 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)는 LTV 40% 적용, 유주택자는 대출이 금지됩니다(LTV 0% 적용).


- 전세 대출이 있는 경우 규제지역에서 3억원을 초과하는 아파트의 신규 취득이 제한되고, 규제지역의 3억원을 초과하는 아파트를 가지고 있는 경우 전세자금대출을 제한합니다.


- 청약 재당첨 제한 기간이 10년으로 변경됩니다.


- 정비사업의 조합원 지위 양도가 제한됩니다.

(재건축사업은 조합설립인가일 이후 제한, 재개발사업은 관리처분인가일 이후 제한)


- 주택 취득 시에는 자금조달계획서 작성, 입주계획신고, 관련 자금조달 증빙자료 제출이 의무화됩니다.




  • 토지거래 허가구역 지정


1. 허가구역 지정 현황


- 토지거래허가구역은 토지(주택 포함) 거래 시 관할 지자체에 허가를 받아야 하는 지역이며, 이번에 구역이 새롭게 지정되었습니다.


- 대상지역 : 서울특별시 전체, 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)


- 허가대상 : 아파트 및 연립·다세대 주택(동일단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 곳)


- 적용시기 : 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일(예정) (기존 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 아파트는 기존 지정상태 유지)


2. 달라지는 점


- 토지거래허가구역으로 지정된 경우에는 입주 후 2년간 실거주 의무가 발생합니다.


- 실거주 계획이 없는 경우에는 허가가 나지 않기 때문에, 전세 임차인을 통한 갭투자가 원칙적으로 차단됩니다.


- 일반적인 토지거래허가구역에서의 거래 시 허가 요건입니다.

▶ 구입 주택이 최종 1주택이어야 함

▶ 허가신청일부터 3개월 이내 잔금을 치러야 함

▶ 잔금지급 후 6개월 이내 입주해야 함

▶ 입주 후 2년간 실거주해야 함










  • 대출 규제


1. 주담대 여신한도, 스트레스 금리


[주담대 한도]

- 이번 정책에서는 주택의 시가에 따른 주택담보대출의 최대 한도를 더 낮추었습니다.


- 주택가격(시가)이 15억원 초과~25억원 이하일 경우 대출한도로 4억원을, 25억원 초과는 2억원의 한도가 적용됩니다. * 기존 정책에서는 주택 가격과 상관 없이 6억원으로 규정


- 시행시기 : 2025년 10월 16일


[스트레스 금리 가산비율]

- 주택담보대출에 있어서 DSR 계산을 할 때 가산되는 스트레스(ST)금리의 가산 비율이 상향되었습니다.

- 시행시기 : 2025년 10월 16일


이처럼 주담대와 대출 금리에 있어서 불리해지면서 주택담보대출을 통한 수도권 주요지역의 주택 구입은 더욱 어려워질 것으로 보입니다.



2. 전세대출 DSR 적용


- 임차인이 받는 전세 대출에 있어서도 달라집니다. DSR이라고 불리는 연간 소득 대비 연간 가계대출 원리금 상환액의 비율 산정에 전세 대출 원리금 상환액이 포함되었습니다.


- 1주택자가 수도권이나 규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우에, 전세대출 이자상환금액이 DSR 항목에 포함되면서, 전세대출 한도가 낮아질 수 있겠습니다.


- 시행시기 : 2025년 10월 29일






  • 앞으로의 정책?


먼저 이번 정책을 요약해보겠습니다.

규제지역이 지정되면서 청약과 세금에 있어서 불리해지게 되었습니다.

토지거래허가구역으로 지정된다면 실거주가 필수입니다. (갭투자가 어려워짐)

주택 가격에 따라 주택담보대출한도 종전 6억원이 4억원, 2억원까지로 축소됩니다.
세금 측면에서는 조정대상지역의 지정으로 취득세와 양도세에서 변화가 발생하게 됩니다.

이번 정책 발표까지는 직접적으로 주택 보유세나 양도소득세 항목의 조문이 개정되지는 않았습니다. 지금까지 발표된 정책들의 효과성과 시장에서의 반응을 지켜보며 정부가 추가 대응을 할지 결정할 것으로 보입니다.


당분간 주택 가격 상승은 완화될 수 있겠으나, 취득세가 중과되고 추가 주택 구입이 어려워집니다. 이러한 점 때문에 서울 및 수도권 주요지역의 주택 거래량이 줄어들 것이라는 우려도 제기될 수 있겠습니다.


9월 7일에는 공급 및 대출 규제 발표가 있었습니다. 그로부터 약 한 달 만에 나온 추가 정책입니다.


마지막으로 당부드리고 싶은 말씀을 드리며 마치겠습니다. 부동산 정책은 수시로 변경될 수 있기 때문에 앞으로도 꾸준히 살펴보시고 전문가와 상담하시는 것이 좋겠습니다!


감사합니다.



저희 선한세무회계는 부동산 거래에서의 절세 전략 수립, 자금조달 계획서/증빙서류, 부동산 취득 자금 소명, 증여세/양도세 신고 등 업무를 비롯하여 사업자 세무기장과 세무조정까지 폭넓게 지원드리고 있습니다.


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