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9.7 부동산 정책 알아보기 : 공급계획 / 대출규제 / 세무조사 / 토지거래허가구역

  • 2025년 9월 7일
  • 4분 분량


안녕하세요~ 신뢰받는 세금 전문가 - 선한세무회계입니다.


2025년의 부동산 시장에 많은 분들이 주목하고 있으신데요. 지난 2025년 6월 27일에는 금융위원회와 금융기관을 중심으로 시장 과열과 가계부채 관리라는 목적에서 대출 한도 제한을 중심으로 하는 첫 정책이 발표된 바 있습니다.


당시 정책은 추가 주택 수요를 억제하기 위하여 대출을 규제한다는 방향이 주된 내용이었습니다.


주택담보대출의 6억원 제한과 추가주택 구입의 대출 제한, 생애최초 주담대에 대하여 전입의무를 부과(수도권과 규제지역)하는 방안이 주된 내용이었습니다. 해당 발표가 있었던 다음 날인 6월 28일부터 대출이 제한되면서 많은 분들께서 놀라셨을 것 같은데요.


그리고 이번 9월 7일, 국토교통부에서 공급 계획을 비롯한 부동산 정책을 발표한다는 보도가 나왔고 이번 정책의 핵심 내용을 저희 선한이 빠르게 정리해보았습니다.










  • 주택 공급계획


1. 주택 공급계획

1) 수도권 공급계획


- 이번 공급 계획은 수도권을 중심으로 발표가 되었습니다. 한국토지주택공사 LH 등 공공부문을 중심으로 역할을 확대하고, 특히 LH는 직접 건설사업을 시행하면서 착공과 공급의 속도를 높이겠다는 계획입니다.





2) 공급량 수치는?


- 공급 계획으로는 수도권에 연간 27만호 가량의 주택을 착공한다는 계획입니다. 5년간 총 135만 가구를 신규 착공하겠다고 발표하였습니다.





3) 구체적인 공급 정책


- 구체적인 공급 정책 방향으로는 LH가 직접 시행하는 건설, 수도권 공공택지의 사업기간 단축, 노후된 공공임대주택을 재건축, 도심 내 유휴부지를 활용하는 향 등으로 추진할 계획을 밝혔습니다.




- 이번 정책 발표는 주택의 "착공 기준"으로 공급 수치를 일원화하여 체계적으로 진행할 것이라는 점에서는 기존보다 명확한 계획일 수 있습니다.

- 그런데 공급 계획은 공공부문이 중심이 된 계획이다보니 시장에서 주택 수요와 가격이 어떻게 반응할지, 민간 건설쪽에 미치는 영향과 착공 및 공급이 계획 대비 어느 정도로 이루어질지 지켜보아야 할 것 같습니다.




  • 공급보다 더 중요한 규제?


이번 정책은 국토교통부가 중심이 되어 발표한 공급 계획이었습니다.


그런데 일반 개인 입장에서는 주택 취득 계획이 있거나, 보유나 임대사업을 하고 계시다면 공급 이외의 부분도 꼼꼼히 확인해보시는게 좋겠습니다. 규제라고 일컬어지는 대출과 자금조달 부분에서 중요한 부분들이 많기 때문입니다.




1. 주택 대출 측면

1) LTV 규제 강화



- 지난 6.27 정책에서는 수도권과 규제지역 내에서 추가 주택을 구입하는 경우에 LTV = 0%가 되도록 주담대를 규제하며 추가 주택구입 수요를 차단하는 내용을 담고 있었습니다.


그리고, 무주택자와 6개월 내 기존주택의 처분을 조건으로하는 1주택자의 주택 구입에 대해서는 LTV를 비규제지역 70%, 규제지역 50%로 규정하였는데요.


- 이번 발표에서는 1주택자가 주택을 6개월 이내에 처분하는 경우와 무주택자가 주택을 구입하는 경우에 규제지역의 LTV 비율을 축소한다는 정책이 담겼습니다.


규제지역의 LTV 제한을 50%에서 40%로 10%p 줄인다는 내용입니다.

** 규제지역 : 현재 강남구, 서초구, 송파구, 용산구






2) 수도권 주택임대사업자, 주택매매사업자 대출 금지


- 주택임대사업자, 주택매매사업자에 있어서 수도권과 규제지역에서는 추가적인 대출을 금지한다는 내용 또한 발표되었습니다. 대출을 받아서 주택 임대나 매매를 하지 못하도록 제한하겠다는 것인데요.


- 수도권과 규제지역의 일반 다주택자와 동일하게 주담대의 LTV를 0%로 설정하며 주택 임대사업자, 매매사업자에 대한 혜택을 주지는 않겠다는 것으로 해석할 수 있겠습니다.


- 해당 정책에 따라 주택 매매와 임대 목적의 취득이 상당 부분 제한될 것으로 보이기 때문에, 앞으로 시장에 주는 영향을 잘 살펴보아야 할 것으로 보입니다.





3) 1주택자 수도권 전세자금대출 한도 2억원


- 주택 전세 대출 시 보증기관(SGI, HF, HUG)을 통한 1주택자의 전세자금대출의 한도를 2억원으로 일원화하여 규정한다는 내용이 담겼습니다.(수도권과 규제지역)


- 1주택을 보유한 사람은 기존에 서울보증보험을 통한 수도권 주택의 전세대출한도가 3억원까지 가능하였으나, 9월 8일부터는 2억원으로 축소된다는 내용입니다.






2. 부동산 시장 감독 및 자금조달

1) 감독 조직 신설


- 전세사기 등 부동산 범죄에 대응할 수 있도록, 국토부·금융위원회·국세청·경찰청·금융감독원 등이 공동으로 참여하는 부동산 시장 감독 조직을 신설할 계획을 밝혔습니다.





2) 고가주택 거래, 법인자금에 대한 세무조사 강화


- 고가주택의 신고가 거래와 법인자금 유용이 의심되는 거래에 대해서는 집중 조사를 수행하겠다는 내용이 담겼습니다.


- 규제지역이나 고가주택에서의 신고가 거래에 대해서는 구체적인 취득 자금의 내용을 확인하겠다는 것으로 보입니다.


특히 국세청장은 30억원을 초과하는 고가주택에 대한 전수조사까지 언급하며, 자금 소명에 따라 추후 추가적인 세금 문제가 발생할 수 있음을 경고하였습니다.


- 따라서, 고가주택이나 법인 자금으로의 주택 취득을 계획하고 계신 분들께서는 문제가 되지 않도록 사전에 전문가의 도움을 받아 소명 자료를 충분히 준비해두시는 것이 좋겠습니다.





3) 자금조달계획서 서식 개정


- 투기과열지구의 주택 취득에 있어서는 자금조달계획서를 작성해야 하고, 9억원을 초과하는 거래에 대해서는 자금 조달에 대한 구체적인 증빙서류를 제출하도록 하고 있습니다.


그리고, 비규제지역에서는 6억원 초과하는 주택을 취득할 때 자금조달계획서를 작성하여 제출하고 있습니다.


- 이번 정책에서는 증빙서류 제출 대상을 투기과열지구 뿐만 아니라 토지거래허가구역까지 확대하도록 하였습니다.


- 자금조달계획서 서식의 대출 항목에 "사업자 대출과 해외 금융기관 대출 칸을 신설"하고, 자산 매각대금에서는 "부동산 처분대금을 세분화"하고, "가상화폐 매각대금" 란을 신설하여 보다 구체적인 자금 조달 내용을 서식에서 확인하겠다는 내용을 담았습니다.





  • 앞으로의 방향은?


이번 정책에서는 5개년간의 공급 계획을 발표하면서 대출 규제 강화와 자금 조달에 대한 부분이 담겼습니다. 주택 대출규제는 지난 6.27에 이어지게 되었는데요.


현재까지는 취득세, 보유세, 양도세 등 직접적으로 세금 측면에서의 부동산 정책은 제시되지 않았습니다. 그러나 다주택자의 추가수요를 막고, 임대주택사업자에 대한 혜택을 줄인다는 점에서 향후 추가적인 정책방향을 예고한다는 측면은 있는 것 같습니다.


직접적으로 소득세법 등 법률을 개정하지 않고 정부 의지와 정책만으로도 조정대상지역이나 공정시장가액비율 등으로 주택의 취득·보유·양도 과정에서의 세금을 상당 부분 조정할 수 있기 때문입니다.


정책의 효과성과 주택 시장에 주게 될 영향은 아직 판단할 수 없지만, 다주택자와 고가주택이 세금에 있어서도 불리해지지는 않을지 지켜보아야 하겠습니다.






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